Die WEG-Reform 2020: die wichtigsten Neuerungen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zum 1. Dezember 2020 durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) grundlegend reformiert. Vier Neuerungen betreffen selbstverwaltende Gemeinschaften direkt.

Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG)

Mit der Reform wurde der zertifizierte Verwalter eingeführt. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört seine Bestellung grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung, was jeder Eigentümer einfordern kann. Allerdings gibt es eine Ausnahme für kleine selbstverwaltete Gemeinschaften (das heißt weniger als neun Sondereigentumsrechte/WEG). In diesem Fall kann ein Eigentümer die Gemeinschaft selbst verwalten, solange weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Wichtig, für diese Drittelgrenze kommt es auf die Anzahl der Wohnungseigentümer als Personen an – nicht auf Miteigentumsanteile und nicht auf die Anzahl der Sondereigentumseinheiten. Ein Eigentümer mit zwei Wohnungen zählt daher genauso wie ein Eigentümer mit nur einer Wohnung als eine Person. Beispiel: In einer WEG mit acht Sondereigentumseinheiten, bei der einer Person zwei Einheiten gehören (insgesamt also sieben Personen Teil der WEG sind), kann ein Eigentümer auch ohne Zertifizierung selbst verwalten solange nicht mindestens drei Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Ergänzend hierzu: verlangt kein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter ist dieser unabhängig der Größe der WEG nicht notwendig.

Eine IHK-Prüfung ist außerdem nicht erforderlich bei gesetzlich gleichgestellten Qualifikationen, die da sind Befähigung zum Richteramt (Volljurist mit zweiten Staatsexamen), Immobilienkaufmann/-frau mit abgeschlossener Ausbildung, geprüfter Immobilienfachwirt/-in oder einem immobilienwirtschaftlichen Hochschulabschluss.

Virtuelle und hybride Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1a WEG)

Schon seit 2020 kann die Versammlung per Beschluss die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung erlauben (hybride Versammlung). Seit dem 17. Oktober 2024 kann die Gemeinschaft zusätzlich mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen eine rein virtuelle Versammlung ohne physischen Ort beschließen – befristet auf längstens drei Jahre. Die virtuelle Versammlung muss der Präsenzversammlung bei Teilnahme und Rechteausübung gleichwertig sein. Ergänzend hierzu gibt es noch eine einschränkende Übergangsregelung des § 48 Abs. 6 WEG für Beschlüsse die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden: Bis einschließlich 2028 muss grundsätzlich mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, solange die Gemeinschaft nicht durch einstimmigen Beschluss darauf verzichtet.

Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen. Dieser muss den Stand der Erhaltungsrücklage und die wesentlichen Vermögensgegenstände der Gemeinschaft ausweise und jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden. Das bedeutet in der Regel, das neben den Kontoständen (laufendes Girokonto und Konto mit Erhaltungsrücklage) auch Forderungen (z. B. ausstehende Hausgelder) und Verbindlichkeiten (z. B. offene Handwerkerrechnungen) enthalten sein müssen. Der Vermögensbericht ergänzt damit die Jahresabrechnung: Während die Jahresabrechnung insbesondere die Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres darstellt (was ist finaziell im Jahr passiert), gibt der Vermögensbericht einen Überblick über den Vermögensstand der Gemeinschaft zum Jahresende. Wichtig, der Vermögensbericht ist dabei keine vollständige Bilanz; eine Bewertung sämtlicher Vermögensgegenstände ist nicht vorgeschrieben.

Umlaufbeschluss in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG)

Für einen Beschluss außerhalb der Versammlung genügt seit der Reform die Textform (zum Beispiel E-Mail) – die eigenhändige Unterschrift entfällt. Grundsätzlich müssen weiterhin alle Eigentümer zustimmen. Die Versammlung kann aber für einen einzelnen, konkreten Gegenstand beschließen, dass für den Umlaufbeschluss eine Mehrheit ausreicht. Das heißt die Eigentümer können einem bestimmten Gegenstand im Umlaufbeschluss per E-Mail zustimmen, wenn das davor in einer "normalen" Versammlung beschlossen wurde.

Was heißt das für selbstverwaltende Gemeinschaften?

Die Reform stärkt Transparenz (Vermögensbericht), Flexibilität (virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss in Textform) und Professionalität (zertifizierter Verwalter). Dovenio bildet diese Anforderungen im Alltag ab – von der Beschluss-Sammlung über den Wirtschaftsplan bis zur Jahresabrechnung.

Was heißt das für selbstverwaltende Gemeinschaften?

Die Reform des WEG stärkt die Transparenz (Vermögensbericht), Flexibilität (virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss in Textform) und Professionalität (zertifizierter Verwalter) der WEG-Verwaltung. Für selbstverwaltende Gemeinschaften bedeutet das: Auch ohne professionellen Verwalter müssen die gesetzlichen Anforderungen an Beschlüsse, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und ordnungsmäßige Verwaltung zuverlässig umgesetzt werden. Der zertifizierte Verwalter ist dabei grundsätzlich keine Voraussetzung für die Selbstverwaltung. Die gesetzlichen Regelungen zur zertifizierten Verwalterqualifikation betreffen vielmehr die Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft und enthalten insbesondere Ausnahmen für bestimmte kleinere Gemeinschaften bzw. selbstverwaltende Gemeinschaften.

Dovenio unterstüzt selbstverwaltende Gemeinschaften dabei, die Anforderungen strukturiert und digital im Alltag umzusetzen – von der Beschluss-Sammlung und Eigentümerversammlung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung bis zum Vermögensbericht.