Hausgeld und Wirtschaftsplan einfach erklärt

Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Kostenschätzung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Er listet auf, welche Ausgaben im kommenden Jahr voraussichtlich anfallen und verteilt diese Summe nach einem festen Schlüssel auf alle Einheiten. Das Hausgeld ist Ihr persönlicher monatlicher Vorschuss-Anteil daran – also schlicht Ihr Stück vom geplanten Gesamtkuchen, aufgeteilt in zwölf Monatsraten.

Was ist der Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan ist eine Vorausschau: Vor Beginn eines Wirtschaftsjahres überlegt der Verwalter (unabhängig ob dieser interner oder externer), wie viel Geld die Gemeinschaft voraussichtlich brauchen wird.

Der Plan unterscheidet in der Regel zwei Arten von Kosten:

• Laufende Bewirtschaftungskosten – also alles, was Jahr für Jahr anfällt: Heizung und Warmwasser, Hausstrom, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Verwaltervergütung.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage – ein von der Gemeinschaft festgelegter Betrag, der für künftige größere Erhaltungsmaßnahmen angespart wird (zum Beispiel für Dach, Fassade oder Heizung). Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer WEG.

Der Wirtschaftsplan ist eine Schätzung, keine Abrechnung. Die tatsächlichen Kosten stehen erst nach Ablauf des Jahres fest – sie werden dann in der Jahresabrechnung mit den geleisteten Vorschüssen verglichen. Bleibt am Ende etwas übrig oder fehlt etwas, gibt es eine Rückzahlung oder eine Nachzahlung (§ 28 Abs. 2 WEG spricht hierbei von der Einforderung von Nachschüssen oder der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse).

Wie entstehen die Hausgeld-Vorschüsse?

Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich das Hausgeld in drei einfachen Schritten:

1. Gesamtkosten schätzen: Alle geplanten Jahreskosten werden zu einer Summe addiert.
2. Auf die Einheiten verteilen: Diese Summe wird nach einem Verteilerschlüssel auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Jede Einheit erhält so ihren Jahres-Anteil – das sogenannte Hausgeld-Soll.
3. In Monatsraten umlegen: Der Jahresbetrag wird durch zwölf geteilt. Heraus kommt der monatliche Vorschuss, den Sie üblicherweise zum Monatsanfang an die Gemeinschaft zahlen.

Wichtig ist das Wort Vorschuss: Sie zahlen voraus auf Kosten, die erst noch entstehen. Deshalb spricht man auch von Vorauszahlungen. Damit ist immer Geld in der Kasse, um laufende Rechnungen pünktlich zu begleichen.

Damit das Hausgeld auch verbindlich gezahlt werden muss, ist ein Beschluss der Gemeindschaft der Wohnungseigentümer nötig: Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse (d. h. rein rechtlich wird nicht über den Wirtschaftsplan sondern die zu zahlenden Beträge abgestimmt bzw. ein Beschluss gefasst) in der Regel einmal jährlich in der Eigentümerversammlung. Für den Beschluss genügt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Erst dieser Beschluss macht die Zahlungspflicht für jede Einheit verbindlich. Häufig wird zugleich beschlossen, dass die festgesetzten Vorschüsse bis zur Beschlussfassung über neue Vorschüsse fortgelten. Dadurch wird vermieden, dass zu Beginn des Folgejahres eine Finanzierungslücke entsteht.

Was ist ein Verteilerschlüssel?

Der Verteilerschlüssel legt fest, nach welchem Verhältnis die Gesamtkosten auf die einzelnen Einheiten umgelegt werden. Nicht jede Wohnung zahlt gleich viel – die Aufteilung folgt einer festen Regel. In der Praxis kommen vor allem diese drei Schlüssel vor:

• Miteigentumsanteile (MEA): Der gesetzliche Ausgangspunkt, jede Einheit hat einen im Grundbuch festgehaltenen Anteil am gemeinsamen Eigentum (oft in Tausendstel angegeben). Größere Wohnungen tragen so meist einen größeren Kostenanteil. Soweit keine abweichende Regelung gilt, werden die Kosten der Gemeinschaft nach diesen Anteilen verteilt. Ein anderer Verteilerschlüssel kann sich insbesondere aus der Gemeinschaftsordnung (G) - welche häufig Bestandteil der Teilungserklärung ist und die grundlegenden Regelungen der WEG enthält - ergeben. Außerdem können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG eine abweichende Verteilung beschließen.
• Wohnfläche: Die Verteilung erfolgt nach Quadratmetern. Das wird häufig für flächenabhängige Kosten genutzt.
• Nach Einheiten (Kopfteil): Jede Wohnung zahlt gleich viel, unabhängig von ihrer Größe. Das passt etwa für Kosten, die pro Wohnung anfallen (z. B. falls jede Wohnung ihre eigenen Mülltonen hat).

Welcher Schlüssel gilt, kann sich aus der Gemeindschaftsordnung oder aus einem Beschluss der Gemeinschaft ergeben. Auch unterschiedliche Schlüssel für unterschiedliche Kostenarten sind möglich. Für Heiz- und Warmwasserkosten können besondere gesetzliche Vorgaben gelten. Insbesondere bei zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen schreibt die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Im Zweifel lohnt ein Blick in die Gemeindschaftsordnung Ihrer WEG.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Nehmen wir eine kleine WEG mit drei Wohnungen und einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Geplante Jahreskosten laut Wirtschaftsplan:

• Laufende Kosten: 18.000 €
• Zuführung Erhaltungsrücklage: 6.000 €
• Gesamt: 24.000 €

Miteigentumsanteile der drei Wohnungen (zusammen 1.000/1.000):

• Wohnung A: 500/1.000 (große Wohnung)
• Wohnung B: 300/1.000
• Wohnung C: 200/1.000

So wird gerechnet – Gesamtkosten mal Anteil:

• Wohnung A: 24.000 € × 500/1.000 = 12.000 € im Jahr → 1.000 € im Monat
• Wohnung B: 24.000 € × 300/1.000 = 7.200 € im Jahr → 600 € im Monat
• Wohnung C: 24.000 € × 200/1.000 = 4.800 € im Jahr → 400 € im Monat

Die Probe zeigt: 12.000 € + 7.200 € + 4.800 € = 24.000 € – die geplanten Kosten sind vollständig und centgenau verteilt. Jeder Eigentümer kennt damit seinen monatlichen Vorschuss. Würde man stattdessen den Schlüssel „nach Einheiten" wählen, zahlte jede der drei Wohnungen schlicht 8.000 € im Jahr (24.000 € geteilt durch 3) – unabhängig von ihrer Größe. Am Beispiel sieht man gut, warum der gewählte Schlüssel einen großen Unterschied macht.

Mit den Zahlen Ihrer eigenen Gemeinschaft können Sie das im Hausgeld-Rechner überschlägig durchspielen.

Vom Plan zur Abrechnung – der Jahreskreislauf

Der Wirtschaftsplan steht am Anfang des Jahres, die Jahresabrechnung am Ende. Beide gehören zusammen: Der Plan legt fest, was Sie voraussichtlich zahlen, die Abrechnung prüft, was tatsächlich gebraucht wurde. Ergibt sich ein Überschuss oder ein Fehlbetrag, wird er ausgeglichen – und auf Basis der Erfahrungen entsteht der Wirtschaftsplan fürs nächste Jahr, meist etwas genauer als zuvor. Wie Sie die Abrechnung am Jahresende lesen und nachrechnen, erklärt der Beitrag Jahresabrechnung der WEG prüfen.

Gerade selbstverwaltende Gemeinschaften profitieren davon, diesen Kreislauf sauber und nachvollziehbar zu führen. Eine Software wie Dovenio unterstützt WEGs dabei, den Wirtschaftsplan zu erstellen, das Hausgeld je Einheit centgenau zu berechnen und es später bruchlos in die Jahresabrechnung zu überführen.

Die genannten Angaben sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Welche Schlüssel und Mehrheiten in Ihrer Gemeinschaft konkret gelten, ergibt sich aus Ihrer Gemeindschaftsordnung und Ihren Beschlüssen – im Zweifel hilft fachkundiger Rat.

Probieren Sie es selbst aus

Am leichtesten wird der Zusammenhang greifbar, wenn Sie ihn einmal an den Zahlen Ihrer eigenen WEG durchspielen. Legen Sie einen Wirtschaftsplan mit Ihren Kostenpositionen an, wählen Sie den passenden Verteilerschlüssel und sehen Sie, welches Hausgeld sich je Einheit ergibt – Schritt für Schritt und in Ihrem eigenen Tempo. Wie Dovenio diesen Weg abbildet, steht auf der Seite Wirtschaftsplan & Hausgeld.